Info juridique n°1 : Le congé donné par le bailleur
Le bailleur ne peut donner congé que pour certains motifs limitativement énumérés par la loi et en respectant un certain formalisme.
QUELS SONT LES MOTIFS AUTORISÉS POUR DONNER CONGÉ ET QUEL FORMALISME RESPECTER ?
Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :
1. REPRISE DU LOGEMENT POUR Y HABITER
Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :
- habiter le logement personnellement en tant que résidence principale (ça ne marche pour en faire une résidence secondaire),
- ou y loger un proche, en tant que résidence principale également. Mais un proche aux yeux de la loi c’es quoi ?
- ses ascendants et descendants (ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire Pacsé)
- le conjoint, concubin depuis 1 an, son partenaire PACSé si le pacte a été signé au moins 1 an avant la date de congé.
Mentions à faire figurer : Le courrier (ou l’acte d’huissier) adressé au locataire doit préciser :
- le motif du congé (ici la reprise pour habiter ou pour loger un proche)
- les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
- et, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l’indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.
À défaut, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
2. VENTE DU LOGEMENT LOUE
Le propriétaire qui souhaite vendre son logement vide peut donner congé au locataire qui l’occupe actuellement. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur à condition de manifester son intention dans un certains délais.
Mentions : La lettre de congé (ou l’acte d’huissier) adressée au locataire doit préciser :
- le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
- décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes),
- la reproduction de l’article 15 II de la loi du 6 Juillet 1989.
À défaut, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter à défaut de réponse dans ce délai il est réputé avoir renoncé à cette offre de vente et doit quitter le logement à l’issu du congé.
ATTENTION : En cas de vente à un prix inférieur à celui proposer dans le congé, il faut de nouveau informer le locataire.
3. EXISTENCE D’UN MOTIF LEGITIME ET SERIEUX DE NON RENOUVELLEMENT DU BAIL
La loi ne donne aucune définition du motif “légitime et sérieux”, c’est donc la jurisprudence c’est à dire les juges qui sont venus préciser ce qu’il fallait entre par là. En cas de contestation sur le caractère légitime et sérieux c’est au juge qu’il appartiendra de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition.
On peut citer par exemple :
- des troubles de voisinage importants
- des retards répétés du paiement du loyer.
Contenu : La lettre de congé doit indiquer le motif entraînant le non renouvellement du bail.
QUELS FORMES ET DÉLAIS RESPECTER POUR DONNER CONGÉ ?
Le congé doit être adressé au locataire soit par :
- lettre recommandée avec avis de réception,
- acte d’huissier de justice,
- ou remise en main propre contre émargement ou récépissé (cette dernière option n’est pas conseillée car source de nombreux litiges quant à la réalité de la remise et/ou de la date à laquelle elle a eu lieu).
Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Pendant ce délai, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d’occupation du logement.
ATTENTION :
Dans le cadre d’un congé délivré par lettre recommandé avec avis de réception c’est la date à laquelle le locataire a reçu la lettre qui est le point de départ du délai et non pas la date d’envoi. Si le locataire ne va pas retirer sa lettre à la poste le congé n’est pas valable.
Le congé doit être adressé à chacun des Co-titulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (à condition qu’ils aient informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d’un PACS s’ils n’étaient pas mariés ou PACSés au moment de la conclusion du bail).
Depuis la loi ALUR lorsque le nouveau propriétaire rachète un logement déjà occupé, il ne peut pas donner congé à l’actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai :
1. CONGÉ POUR REPRISE
- 2 ans si l’échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l’achat.
- Au terme du contrat de location si l’échéance du contrat intervient plus de 2 ans après l’achat.
2. CONGÉ POUR VENTE
- Terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l’échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l’achat.
- Terme du contrat en cours si l’échéance du contrat intervient plus de 3 ans après l’achat.
A SAVOIR
- Le propriétaire peut vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.
- En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s’expose à une amende pénale.
- Si le logement loué fait l’objet d’une convention Anah ou d’une convention APL, le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.
- Certains locataires sont protégés sous conditions cumulatives: notamment s’il héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à sa charge et selon le montant cumulé de ressources ou si le locataire à lui-même plus de 65 ans et lorsque ses ressources sont inférieures à certains plafonds. Le bailleur peut s’exonérer de cette protection si lui-même est âgé de plus de 65 ans ou si ses revenus sont inférieurs à certains plafonds.
